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当前我省房地产市场运行特点及趋势预测

2015年04月30日

摘要:

?当前我省房地产市场运行特点及趋势预测

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● 我省房地产市场增长放缓

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● 我省房地产市场未来几个月将保持平稳走势

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在全国房地产市场声一片的大背景下,我省房地产市场运行情况喜忧参半,商品房销售面积虽低位回升,但资金充裕度下降,土地市场交易冷清,全省房地产开发市场与去年同期相比增长明显放缓。

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一、1-7月我省房地产市场运行特点

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1、房地产投资增速低于全部固定资产投资,住宅投资增速低于房地产投资

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2014年以来,中央一直贯彻分类指导双向调控的原则。虽然地方政府对现行政策进行微调,但购房者观望情绪蔓延,房地产投资的增速明显下滑。1-7月,我省房地产开发投资585.3亿元,累计同比名义增长9.8%,增速比去年同期下降18个百分点。房地产中的住宅投资比重下降更大,1-7月住宅投资完成额429.5亿元,累计同比增长5.5%,比去年同期增速下降34.2个百分点,也大大低于房地产投资增速。

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2、房地产投资中国内贷款增幅上升,其他资金增幅明显下降

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1-7月,房地产投资资金来源为632.0亿元,同比增长4.0%,增速低于去年同期20.5个百分点。从资金来源分析,国内贷款、自筹资金、其他资金分别为37.7亿元、320.0亿元和274.4亿元,分别占资金来源的6.0%50.6%43.4%。其中,国内贷款占比比去年高0.4个百分点,自筹资金占比比去年高1.9个百分点,其他资金占比比去年低2.3个百分点。从同比增速看,国内贷款同比增长10.6%,比去年同期高9.6个百分点,自筹资金同比增长8.2%,比去年同期低4.5个百分点,其他资金同比增长-1.2%,低于去年同期45.9个百分点。

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3、房价维持高位,住宅价格指数环比波动较大

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根据中国房地产指数系统百城价格指数的统计,7月份,太原市新建商品住宅销售平均价格为6873/平方米,同比上涨7.0%,环比上升0.7%16月太原新建商品住宅销售平均价格为678667656907687868336825。其中3月的6907/平方米为期间的高点。环比涨跌幅分别为-0.24%-0.01%1.8%-0.42%-0.65%-0.12%。其中3月环比上涨1.8%,是1-7月的最高点,5月环比下跌0.65%,是1-7月的最低点,相差2.45个百分点,说明住宅价格指数环比波动较大。

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4、商品房销售跌幅逐月收窄,商品住宅销售受政策影响较大

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1-7月商品房销售面积为745.9万平方米,同比上升10.1%,比去年同期低0.5个百分点;销售额325.1亿元,同比增长10.2%,增幅同比下降9.9个百分点,跌幅逐渐收窄。受宏观经济增速下行、信贷资金监管限制、房地产贷款规模紧缩、购房者房贷利率优惠减少等因素影响,商品住宅销售面积和销售额的同比增速在5月降至低点,分别为2.9%3.1%。进入下半年,随着部分城市对购房政策的放松以及开发商平价开盘、打折促销等活动的开展,商品住宅市场有所回暖。7月商品住宅销售面积同比增长11.1%,比5月份高8.2个百分点;住宅销售额同比增长8.5%,比5月份高5.4个百分点。

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5、房屋新开工面积有所增加,但土地市场依然冷清

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1-7月份,房屋新开工面积1894.8万平方米,同比增长2.4%,是今年以来第一次出现正增长,比去年同期高23.8个百分点。但是新开工面积的增加并没有带来土地市场的活跃。全省房地产开发企业土地购置面积242.2万平方米,同比下降37.2%,增幅比上去年同期下降64.1个百分点;土地成交价款31.0亿元,同比下降44.3%,增幅比上年同期下降82.8个百分点。

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二、我省房地产持续走低的原因分析

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1-7月,我省房地产开发投资585.3亿元,累计同比名义增长9.8%,增速比去年同期下降18个百分点。探析其原因,开发企业筹措资金难度加大、开发企业库存压力大等是制约我省房地产开发投资快速增长的内因;国内不同城市的房地产市场走势分化及限购政策在部分城市的松绑是外因。

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1、开发企业资金到位不足拉低投资进度

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受国内外宏观经济整体下行态势的影响,房地产开发企业筹措资金的难度也明显加大。1-7月份,房地产开发企业到位资金632.0亿元,比同期开发投资额高46.7亿元,同比增长4.0%,增幅比上年同期回落21.5个百分点,比同期开发投资增速低5.8个百分点。其中,国内贷款37.7亿元,同比增长10.6%;自筹资金320.0亿元,同比增长8.2%,增幅比上年同期回落4.5个百分点。

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2、开发企业库存量增加导致资金回笼困难

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在房屋竣工量快速增长,商品房销售量低速增长的情况下,开发企业库存量明显增加,造成开发企业资金回笼困难。1-7月份,我省商品房销售面积745.9万平方米,同比增长10.1%,但是商品房待售面积1292.8万平方米,比同期销售面积多546.9万平方米,同比增长38.0%,增幅比上年同期加快15.7个百分点。

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3、国内房地产市场走势分化加重观望情绪

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今年以来,受信贷收紧、市场预期不稳等影响,市场整体下行趋势明显。不同城市的房地产市场走势分化,部分城市对现行政策有所放松,有限度放开限购,对调控政策进行微调等举动使得购房者对后市降价的预期升温,进一步观望并放缓入市。我省购房者受整个房地产市场的气氛影响,观望情绪也比较严重。

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三、我省房地产市场将保持整体平稳走势

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根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,20147月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10835/平方米,环比上月下跌0.81%,连续第3个月下跌,跌幅扩大0.31个百分点。从涨跌城市个数看,24?个城市环比上涨,76?个城市环比下跌。在全国房地产市场声一片的大背景下,我省房地产市场的走向如何?

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(一)我省房地产市场发展的不利因素

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首先是整体经济环境不好,居民收入相对减少,消费者消费更加趋于谨慎;其次是政策导向不明确,限购令使得消费者住宅产品投资欲望降低,消费者趋于谨慎,对投资持观望状态;政策导向对商业地产如商铺、写字楼影响较大,写字楼的租售活跃度有所下降,投资欲望降低。其次是全国多个城市掀起降价潮,我省购房者对楼市降价的期望值很高,延缓了购房需求。

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(二)我省房地产市场发展的有利因素

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虽然客观存在的不利因素给我省未来房地产市场的有序健康发展带来了一定的消极影响,但是与此同时我们也应该看到我省房地产市场健康发展面临的有利因素。

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1、第三产业的活跃支持楼市长期稳定发展

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自十二五规划提出后,我省第三产业发展连年有效增长,7月份三产同比增长7.7%,活跃的三产衍生出的产业办公、经营的需求以及产业就业人员居住的需求,都可有效支撑新区发展及旧城改造的房产需求。

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2、城镇化的有序推进带来楼市的有效需求

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加快改革户籍制度,有序推进农业转移人口市民化是积极稳妥推进城镇化,不断提高城镇化质量的重大战略举措。以建设一核一圈三群为载体,做大做强一批区域中心城市,全面推进县城建设,推动大中小城市和小城镇协调发展,为未来的楼市带来了有效需求。

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3、房企消化库存为楼市的后续发展提供资金支持

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加大去库存,一方面需要地方政府通过政策引导,改善城市软硬件环境,放宽准入门槛,鼓励住房消费;另一方面需要企业加快完善手续,调整住房价格,搞好宣传促销。库存的消化将缓解房地产企业筹资难的困境,回笼的资金可以重新投入新一轮运转。

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综合以上因素,我省的房地产市场正处于市场逐步规范中,而这个过程中引发的供需关系变化导致的楼市价格和消化量的震荡也只是阶段性调整。所以未来几个月我省房地产市场将保持一个平稳的整体走势。

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(作者:冯健美 ag亚游戏 经济师)

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